Оценка арендной платы

Главная | Независимая оценка | Оценка недвижимости | Оценка арендной платы

Сдача в аренду жилой и коммерческой недвижимости, другого имущества – популярный способ получения дохода гражданами и юридическими лицами. Одним из существенных условий таких договоров является размер арендной платы. Стороны могут определить его самостоятельно либо обратиться к оценщику, который рассчитает рыночную ставку для конкретного объекта. Второй вариант учитывает интересы обоих участников, позволяет установить обоснованный размер платежей, исключить споры по этому поводу между сторонами сделки.

Когда проводится оценка арендной платы

Рыночная арендная плата – это расчётная сумма, за которую объект по состоянию на определённую дату может быть сдан в аренду при типичных рыночных условиях.

Оценщик может определить величину арендной ставки для любых видов имущества, но чаще других эта услуга востребована для:

коммерческих зданий,
жилых и нежилых помещений,
земельных участков,
транспортных средств,
спецтехники,
оборудования.

Если предмет договора находится в частной собственности гражданина или организации, оценка носит добровольный характер. Для передачи в аренду государственного и муниципального имущества она в большинстве случаев обязательна.

Оценка арендной платы нужна не только при заключении договора аренды. Она может потребоваться и в других ситуациях:

при использовании права аренды в качестве залога по кредиту, внесении его в уставный капитал;
для купли-продажи готового арендного бизнеса;
в суде при рассмотрении споров между арендатором и арендодателем;
при продаже, реорганизации компании, владеющей правом аренды.

Результаты оценки отражаются в официальном документе – отчёте, который оформляется в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Что влияет на величину ставки

Размер арендной платы, полученный по результатам расчётов, может существенно различаться даже для сопоставимых объектов. На него влияют:

характеристики имущества (состояние, степень износа и другие);
условия аренды (срок, периодичность платежей, ограничения для арендатора);
дополнительные права (например, выкупа).

Для недвижимости большое значение будет иметь её расположение. Помещения, находящиеся в хорошей локации с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью, обойдутся арендатору дороже, чем аналогичные в менее удачном районе.

Методы оценки

Для определения рыночной арендной платы оценщик использует сравнительный, затратный или доходный подход, в рамках которых применяются разные методы. Их выбор обычно обусловлен объектом оценки и наличием достаточных данных для конкретной методики.

Сравнительный подход применим в ситуациях, когда можно найти аналогичные сделки с сопоставимыми объектами и на их основе определить справедливую цену аренды. Для расчётов применяются методы сравнения (основной), выделения, распределения (для земельных участков).

Затратный подход базируется на сумме расходов, необходимых для приобретения, создания аналогичного объекта. Здесь чаще всего применяются методы рекапитализации или экономической амортизации.

Доходный подход основан на прогнозировании доходов от использования имущества. В зависимости от специфики предмета оценки, оценщик может применять методы капитализации доходов, дисконтирования денежных потоков, а для земельных участков – ещё и методы остатка или предполагаемого использования.

Подход и метод расчёта применительно к конкретному объекту выбирает оценщик. При необходимости он может комбинировать разные способы, однако его решение всегда должно быть обосновано.

Как заказать независимую оценку

В юридическом центре «Арбакеш+» вы можете заказать оценку арендной платы для недвижимости, земельных участков или других видов имущества. У нас работают профессиональные оценщики с большим опытом, их образование и квалификация соответствуют всем требованиям законодательства. Сотрудничество осуществляется на основании договора. Задать интересующие вопросы и оставить заявку можно через форму на сайте.